introducción

     La adquisición de bienes inmuebles en México ha cambiado drásticamente a través de los últimos años para los ciudadanos extranjeros. A inicios de 1994, el gobierno federal de México liberalizó las disposiciones de propiedad de todos los bienes dentro de la zona protegida constitucionalmente conocida como la “zona restringida”. Los futuros compradores fuera de las fronteras mexicanas que buscan comprar bienes inmuebles turísticos (desarrollo de casas habitación, condominios y proyectos de tiempo compartido), rústicos, industriales o urbanos pueden disfrutar ahora de mayor libertad legal y derechos de propiedad, tal como se estipula y protege de conformidad con la nueva ley mexicana de inversión extranjera. En México, tal como en los Estados Unidos, la transmisión de derechos de propiedad de bienes raíces está regulada por las leyes federales y estatales y reglamentos municipales. Los extranjeros que desean adquirir bienes raíces están obligados a obtener un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores y a inscribirlo. Esta dependencia a nivel federal es responsable de otorgar los permisos y las autorizaciones requeridos legalmente para comprar terrenos en la República Mexicana, así como para adquirir propiedades inmuebles o los derechos a éstas.

     Sin embargo, adquirir bienes raíces al sur de la frontera de Estados Unidos de Norteamérica no es como comprar bienes inmuebles en los Estados Unidos y los adquirientes deben recordar siempre que no están en los Estados Unidos. El sistema legal mexicano no es igual que su equivalente estadounidense. Esto no implica que la operaciones inmobiliarias en México sean totalmente diferentes o más complicadas que en los Estados Unidos, pero siempre deberá ejercitarse el sentido común. Lo peor que puede hacer un comprador es no conocer las leyes y los procedimientos involucrados en la transmisión de bienes raíces en un país extranjero. México no es el “indómito Oeste”, donde todo se vale, y que la actitud prevalece en México es la de “confíe en mí, no hay problema”, como algunos perciben. Es inherentemente importante que los compradores extranjeros entiendan que en México tiene leyes formales, con una reglamentación autorizada de los procedimientos para el desarrollo de bienes inmuebles en todos los niveles y que estas gestiones van acopladas a un marco legal gubernamental para la trasferencia legal de los bienes raíces.

     Los compradores extranjeros deberán estar concientes de los mismos asuntos básicos que utilizaría cualquier comprador prudente al adquirir bienes raíces en su país de origen. Además no deberán depender del vendedor en cuanto a información o asesoría acerca de los bienes, ya que no tienen la forma de saber si es correcta. Deberán obtener información sobre la situación legal que guarda el título de propiedad por medio de una investigación detallada del título de propiedad. Deberán saber el tipo de contrato que se utiliza para una compraventa y la preparación de una escritura pública por parte de un notario público en México. Así mismo, deberán estar concientes del depósito condicional y por último, un comprador deberá entender el método de transmisión en México y la forma en los adquirientes extranjeros obtienen sus derechos de fideicomisario y como se los inscribe en el caso de adquirientes extranjeros.

     Lo primero que debe considerar un adquiriente es si el vendedor del bien tiene título legal de propiedad del bien y en caso de tenerlo, si el bien puede transmitirse legalmente. Aunque esto parece ser una precaución lógica e inevitable, ha habido muchas operaciones documentales en las que los extranjeros pensaron haber adquirido bienes raíces, sólo para darse cuenta posteriormente que el vendedor no tenía derecho a transmitir el título legal de propiedad. Es muy sencillo. El vendedor no era el propietario del bien o no había terminado los procedimientos de desarrollo requeridos para transferir el bien. Un buen ejemplo serían los terrenos ejidales que no han sido regularizados apropiadamente, o la cesión de una unidad en condominio, por el que no se ha constituido el régimen de condominio o aún la venta de un lote o casa habitación en un fraccionamiento residencial que no posee las autorizaciones estatales / municipales requeridas / publicadas. En cualquiera de estos casos, el resultado es que el adquiriente ha pagado dinero por la adquisición del bien, pero no puede recibir su título de propiedad inscrito legalmente o sus derechos de fideicomisario en un fideicomiso bancario mexicano. Deberá realizarse una investigación apropiada del título de propiedad, misma que deberá incluir todos estos puntos. Un adquiriente del bien. El adquiriente deberá solicitar una copia del certificado de libertad de gravamen del bien, mismo que deberá indicar el propietario registrado, la superficie y la clasificación del tipo de bien, la descripción legal y si el bien está gravado. El Adquiriente puede solicitar así mismo, un certificado de no adeudo de las autoridades fiscales locales. El notario público, si se tratare de una escritura de transmisión de derechos sobre inmuebles, relacionará cuando menos el último título de propiedad y, en su caso, citará los datos de su inscripción registral y determinará su naturaleza, su ubicación, y su superficie con medidas y linderos. Hoy en día hay empresas estadounidenses, así como empresas mexicanas, que facilitan el proceso de investigar los títulos de propiedad en forma más detallada y emiten ya sea un compromiso para seguro de título para terrenos en México, o un informe respecto al título de propiedad (las empresas mexicanas). Un Adquiriente extranjero tiene siempre la opción de contratar a un abogado mexicano para que le proporcione asesoría legal en este respecto.

     La mayoría de las operaciones de bienes raíces en México tendrán cuando menos dos contratos; una oferta y/o contrato de promesa, y un contrato de compraventa. Los dos primeros son contratos preliminares que contienen la información básica de la operación. No son la escritura mediante la cual se transfiere al comprador el título de propiedad del bien. El segundo contrato es la escritura que deberá protocolizarse ante Notario Público y que transferirá el título de propiedad al comprador. Puede tener varias formas diferentes: un contrato de fideicomiso, un contrato de compraventa con reserva de dominio o un contrato de cesión de derechos y obligaciones de fideicomisarios. El Código Civil define un convenio como un acuerdo entre dos o más personas para crear, ceder, modificar o extinguir obligaciones. Específicamente, el Código Civil define los contratos como convenios que producen o transfieren derechos y obligaciones. En general, los contratos de bienes raíces en México, deberán ser elaborados por un notario público y para ser obligatorios frente a terceros, deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. Una vez que hay una aceptación escrita de la oferta, se recomienda que el abogado del adquiriente redacte el contrato de compraventa o el contrato de promesa de compraventa. Ya que este contrato es el documento más importante que celebrará el adquiriente con el vendedor, y el contenido del mismo determinará los términos y condiciones de la operación, el adquiriente deberá insistir que su abogado revise cuidadosamente su contenido. Hay muchos aspectos de las operaciones de bienes inmuebles en México que son muy semejantes a los de las operaciones que se cierran en los Estados Unidos. Es fácil suponer que los términos y principios básicos con los que se está familiarizado un adquiriente en los Estados Unidos se aplican también en el caso de México. Sin embargo, es mucho mejor que un adquiriente extranjero no suponga nada. Uno de estos términos es el de depósito condicional. En los Estados Unidos, una compañía de “escrow” o de seguro de título o una persona con poder legal para fungir como depositario manejará las funciones de los depósitos condicionales. En cualquier caso, la compañía o la persona, o la persona que lleve a cabo el procedimiento de depósito condicional tiene el permiso y la facultad legal para hacerlo. Son responsables legalmente de ver que se cumplan las condiciones acordadas de un contrato de depósito condicional, antes de liberar fondos. Esta no es la norma en México. Históricamente, los adquirientes extranjeros han otorgado dinero al vendedor como contraprestación contractual. En muchos casos, el agente o “intermediario” de bienes raíces involucrado en la operación ha fungido como depositario. Los agentes de bienes raíces no tienen un permiso especial en México y generalmente no establecen cuentas separadas para los depósitos condicionales. Aquí se hace expresamente esta advertencia: si un adquiriente extranjero está dispuesto a darle un depósito al agente de bienes raíces involucrado en la operación, puede prepararse a no recibir su devolución!!! También se puede utilizar el depósito condicional (similar al “escrow” estadounidense), por medio del cual el departamento fiduciario de un Banco mexicano tiene la capacidad legal de realizar funciones de depositario. Un adquiriente extranjero deberá siempre ser cauto y emplear su sentido común en lo que se refiere a su dinero y a quien se lo está entregando. Tal como se dice tan frecuentemente “¡No deje su cerebro en la frontera!”

     Por último, los adquirientes extranjeros llegan al punto en que están listos para que se cierre la operación y se conviertan en propietarios ya sea de derechos sobre bienes raíces, o de su bien inmobiliario. En México, todas las operaciones de bienes raíces y la transmisión legal de cualquier tipo de propiedad inmueble, involucra la participación de un notario público. Las responsabilidades de un notario público exceden en mucho a la simple legalización de firmas. Siendo nombrados por el Gobernador del Estado para un distrito estatal en particular, los notarios son abogados que deben pasar dos exámenes formales para poder recibir sus nombramientos vitalicios. En una operación típica, prepararán la escritura pública correspondiente. El notario público tiene ante sí al mismo tiempo, al comprador y al vendedor para la formalización de la transmisión del bien y autoriza las firmas necesarias para la celebración de la escritura. Por último, después de que se ha formalizado la transmisión del bien, siempre y cuando esté ubicado fuera de la zona restringida, ya que en la zona restringida, el banco fiduciario se convierte en propietario del inmueble, el notario inscribirá la escritura en el Registro Público de la Propiedad de la localidad en que se ubica el bien. Antes del cierre, las tareas adicionales del notario incluyen: el análisis de los documentos del vendedor para asegurarse de su exactitud y legitimidad; la verificación del título de propiedad y, solicitará información en los Registros Públicos de la Propiedad para determinar la situación legal del título de propiedad del vendedor y la existencia de gravámenes sobre la propiedad. El notario, así mismo, es responsable del cálculo de todos los impuestos aplicables por concepto de la transmisión correspondiente.

     Finalmente, los adquirientes extranjeros sólo pueden obtener derechos sobre el título de propiedad de bienes raíces ubicados en la “zona restringida” de dos maneras: por medio de un fideicomiso bancario mexicano para todos los bienes con fines residenciales; o en una sociedad mexicana para todos los bienes cuyo fin no sea residencial. No hay una opción intermedia o “área gris” en cuanto a la adquisición de bienes por parte de extranjeros en la zona restringida de México (100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros a lo largo de los litorales, todo Baja California). Los extranjeros pueden ser los únicos accionistas exclusivos de una sociedad mexicana propietaria a título de dominio pleno de un bien no residencial en la zona restringida. En cualquier tipo de adquisición de bienes raíces en México, los adquirientes extranjeros deberán solicitar autorización previa inscribir siempre su participación ante la Secretaría de Relaciones Exteriores y deberán renunciar a sus derechos a invocar la protección del gobierno extranjero en caso de una controversia respecto al bien inmueble. Esto se conoce como la Cláusula Calvo, de mandato constitucional, mismo que contienen todos los contratos de fideicomiso bancario. Deberá notarse que los bancos mexicanos, fungiendo como fiduciarios de un adquiriente extranjero en un fideicomiso, no garantizan el título de propiedad el bien fideicomitido ni otorgan ninguna restricción en caso de un título defectuoso. Los adquirientes extranjeros deberán siempre consultar con un abogado estadounidense o mexicano en cuanto a las operaciones de bienes raíces. Así mismo, pueden contactar a las empresas estadounidenses de títulos para que les contesten preguntas y les aclaren dudas en cuanto a asuntos relacionados con transmisiones, investigación de títulos de propiedad y escrituras y políticas respecto a títulos de propiedad a seguirse, así como consideraciones sobre depósitos condicionales. Una última advertencia para el público comprador: si un vendedor o un agente de bienes raíces le dice que para adquirir este bello terreno en la frontera o esta hermosísima casa en la playa, no requiere formar parte de una sociedad o un fideicomiso o que la escritura no requiere realizarse ante notario público, ¡aléjese, inmediata y rápidamente!

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